Paiement du loyer d'un logement du secteur privé 

Fixation du loyer initial

Le loyer d'un logement loué vide ou meublé (particuliers) utilisé comme résidence principale par le locataire est en principe fixé librement par le propriétaire (ou l'agence immobilière).

Mais les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers (particuliers). Dans ces communes, le loyer est plafonné lors de la mise en location du logement et lors du renouvellement du bail.

Pour savoir si le logement est situé en zone tendue :

Attention, des règles spécifiques s'appliquent à Paris (particuliers), Bordeaux (particuliers), Lille (Hellemmes, Lomme) (particuliers), Lyon et Villeurbanne (particuliers), Montpellier (particuliers), et les communes composant Est Ensemble (particuliers), Plaine commune (particuliers), et Pays Basque (particuliers)depuis le 25 novembre 2024.

À savoir

Une clause du bail peut prévoir que le locataire réalisera les travaux en contrepartie d'une réduction du loyer (particuliers).

Révision annuelle du loyer en cours de bail

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réviser le loyer (particuliers) 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) perd la possibilité de réviser le loyer s'il n'en fait pas la demande au locataire dans l'année qui suit la date de révision (particuliers).

Attention

• En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

• En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1^er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire.

Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.

Attention

• Si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

• Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.

• Pour un logement régi par la loi de 1948 (particuliers) ou conventionné Anah (particuliers) , les règles de révision du loyer sont spécifiques.

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :

• Montant actuel du loyer mensuel

• IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)

• IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le calcul consiste à faire l'opération suivante  :

Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple

Un bail signé en métropole le 20 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2024.

Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2^e trimestre 2023, soit 140,59.

Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2^e trimestre 2024, soit 145,17.

Le 20 juillet 2024, date de la 1^re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 145,17 / 140,59 = 619,55 €.

À savoir

Le résultat du calcul doit être

arrondi à la 2e décimale la plus proche

.

Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :

Règles

Cas général

Le loyer et les charges (particuliers) sont à payer pendant toute la durée du bail.

En conséquence :

• Même si le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne fait pas les travaux qui lui incombent, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges, et engager les démarches à sa disposition. (particuliers)Seul le juge peut décider de

• bloquer temporairement le versement du loyer (hors charges)
au propriétaire (ou à l'agence immobilière), dans l'attente de la résolution du conflit. Le locataire doit continuer à assurer le paiement du loyer, même durant cette période.

• Le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location ne lui permet pas de ne pas payer le dernier mois de loyer (particuliers)

• Lorsque le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux (particuliers)

• Le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut engendrer la résiliation du bail par le propriétaire et d'expulsion du locataire (particuliers), sauf si le locataire n'est pas en cause (exemple : non-versement des aides au logement en cas de

• logement non décent
).

Logement insalubre

En cas d'interdiction d'habiter dans les lieux (particuliers), le loyer cesse d'être dû à compter du 1^er jour du mois qui suit l'envoi de l'arrêté d'insalubrité.

En cas de préavis (congé)

En cas de préavis (congé), la durée de paiement peut être ajustée :

Départ décidé par le locataire

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges pendant toute la période de préavis. Sauf si, avec accord du propriétaire (ou de l'agence immobilière), le logement est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis.

Préavis donné par le propriétaire

Le locataire n'est obligé de payer le loyer et les charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux durant le préavis.

Demander un délai de paiement au propriétaire

Le locataire peut essayer de trouver une solution à l'amiable avec le propriétaire.

Par exemple, le locataire peut lui demander de lui accorder un délai supplémentaire pour payer le loyer, ou lui proposer d'étaler le paiement en plusieurs fois. Si un accord est trouvé, il est préférable de l'écrire, et de le signer ensemble.

Si le locataire a du mal à trouver une solution avec le propriétaire, il peut contacter un conciliateur de justice (particuliers), pour qu'il l'y aide. Le conciliateur intervient gratuitement.

Faire une demande d'aide sociale

Auprès de la Caf (ou de la MSA)

Si le locataire reçoit déjà une aide de la Caf (ou de la MSA), il peut déclarer un changement de situation (perte d'emploi, séparation de couple...).

Le locataire dépend de la Caf

Le locataire doit utiliser ce service en ligne :

Le locataire dépend de la MSA (régime agricole)

Le locataire doit contacter la MSA (régime agricole) :

Mutualité sociale agricole (MSA)

Si le locataire ne reçoit pas d'aide de la Caf (ou de la MSA), il peut faire la demande d'une aide au logement (APL, ALS, ALF) (particuliers).

Le locataire dépend de la Caf

Le locataire doit contacter la Caf :

Caisse d'allocations familiales (Caf)

Pour faire la demande, il doit utiliser ce formulaire :

Par l'intermédiaire d'une assistante sociale

Le locataire peut contacter une assistante sociale pour connaître les aides sociales auxquelles il pourrait avoir droit (par exemple, celles du Fonds de solidarité pour le logement « FSL » (particuliers) ou celle de sa caisse de retraite complémentaire).

Il peut rencontrer une assistante sociale dans sa mairie ou dans un

L'assistante sociale peut également lui proposer un accompagnement social, c'est-à-dire l'accompagner pour résoudre ses difficultés.

Pour contacter la mairie

À Paris

Paris - Centre d'action sociale de la ville de Paris (CASVP)

Déposer un dossier de surendettement

Si le locataire a des difficultés à payer le loyer et au moins 1 autre dette, il peut déposer un dossier de surendettement (particuliers).