Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans

• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter

la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

• Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2024

• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Vous touchez une pension de vieillesse

Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint touchez une pension de retraite ou de réversion (particuliers).

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 12 455 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 3 326 par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom.

Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)

Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint avez une carte mobilité inclusion invalidité. (particuliers)

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 12 456 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 3 327 € par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom.

Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées

Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple).

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de vente de votre ancienne résidence principale.

Votre revenu ne doit pas dépasser 29 230 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 6 829 € pour la 1^re demi-part supplémentaire et 5 376 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024.

Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

À noter

Les montants sont différents dans les Dom.

Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés

Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.

Votre revenu ne doit pas dépasser 29 230 € pour la 1^re part de quotient familial (+ 6 829 € pour la 1^re demi-part supplémentaire et 5 376 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024.

Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Vous êtes non résident en France

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.

Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être

Toutefois, vous êtes exonéré si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.

Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

• La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France

• Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :

• Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France

• Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.

La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10^e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1^er janvier de l'année précédant celle de la vente.

Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Exonérations liées à l'acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

• Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2025)

• Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2025)

• Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

• Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

À noter

Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l'exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au

logement intermédiaire

. Pour connaître la zone du bien concerné :

- Simulateur

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte de vente.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

Bien immobilier acheté

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

• Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)

• Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat

• Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

• Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).

Bien immobilier reçu gratuitement

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

• Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 30 % (6 % x 5).

  Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).

• Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6^e à la 10^e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .

  Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.

Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :

• 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)

• 1,6 % pour la 22^e année

• 9 % de la 23^e à la 25^e année, soit 27 % (9 % x 3)

Soit un abattement total de 55  %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.

Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Abattements exceptionnels

Abattement lié à des opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire ou d'intérêt national

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme, ou par une opération de revitalisation du territoire, ou d'intérêt national.

L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :

• Époux

• Partenaire pacsé

• Concubin

• Ascendant (ou celui de votre conjoint)

• Descendant (ou celui de votre conjoint).

L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) êtes un associé ou le devenez à l’occasion de la vente.

À savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Abattement exceptionnel en zone tendue

Un abattement exceptionnel de 60 % s'applique en zones A, A bis ou B1.

L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.

Pour savoir si le logement est situé en zone A, A bis ou B, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :

• Époux

• Partenaire pacsé

• Concubin

• Ascendant (ou celui de votre conjoint)

• Descendant (ou celui de votre conjoint).

L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

À savoir

Les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Impôt sur le revenu

La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Exemple

Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.

Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

À savoir

Vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le

dépliant d'information de l'administration fiscale

et sur le

site impots.gouv.fr

.

Prélèvements sociaux

Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Exemple

Pour une plus-value imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux sont de 3 400 € (20 000 € x 17,2 %).

Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de 7 200 € (3 800 € + 3 400 €).

À noter

Si vous êtes non-résident, une

convention fiscale internationale

peut fixer des règles différentes.

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

• Démarches auprès de l'administration fiscale

• Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer

• Établissement de la déclaration

• Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

• Montant de la plus-value déclarée par le notaire

• Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1^re cession d'un logement autre que votre résidence principale (particuliers).

La déclaration 2024 des revenus de 2023 est terminée.

La déclaration 2025 des revenus de 2024 débutera en avril 2025.

La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

Si vous devez faire une déclaration papier

La déclaration 2024 des revenus de 2023 est terminée.

La déclaration 2025 des revenus de 2024 débutera en avril 2025.