Réduction de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire

Cas général

Les bâtiments concernés par l'obligation de réduction de leur consommation d'énergie sont les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments existants à usage tertiaire situés en France métropolitaine, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.

Tous les bâtiments suivants sont concernés :

• Tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m². Les surfaces de plancher consacrées à des activités non tertiaires (ex : industrie) liées aux activités tertiaires sont prises en compte pour la soumission à l'obligation.

• Toutes parties d'un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m²

• Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m²

À savoir

Ces bâtiments, parties de bâtiments et ensembles de bâtiments soumis à l'obligation sont également appelés «  ».

Les propriétaires des EFA et, s'il y en a, les preneurs sont soumis à ces obligations pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives (par exemple indiquées sur le contrat de bail). Ils doivent définir ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent individuellement en œuvre les moyens correspondant à leurs responsabilités.

Exemptions

Les propriétaires et, s'il y en a, les preneurs sont exemptés de l'obligation de réduction de la consommation d'énergie pour les bâtiments suivants :

• Constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire

• Bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments destinés au culte (églises, etc.)

• Bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dans lesquels est exercée une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire

Besoin de précisions ?

Une foire aux questions (FAQ) et des ressources sont mises à disposition par la plateforme OPERAT pour accompagner les déclarants.

Agence de la transition écologique (Ademe)

Agence de la transition écologique (Ademe)

Détermination des objectifs

Toute entité fonctionnelle assujettie (EFA) doit atteindre un des objectifs suivants :

• Soit, par rapport à une consommation énergétique de référence datée entre 2010 et 2019, un niveau de consommation d'énergie finale réduit de :

  • 40 % d'ici 2030

  • 50 % d'ici 2040

  • 60 % d'ici 2050

• Soit un niveau de consommation d'énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie. Ce niveau est fixé sur la base d'indicateurs d'intensité d'usage de référence spécifiques pour chaque catégorie d'activité ajustés en fonction des conditions climatiques de référence.

Afin d'être en conformité, un bâtiment doit atteindre au moins l'un des 2 objectifs.

À noter

Ces objectifs sont calculés automatiquement par la plateforme OPERAT sur laquelle les déclarations de consommation énergétique doivent être effectuées.

Consommation énergétique de référence

La consommation énergétique de référence porte sur la consommation énergétique totale, détaillée par type d'énergie consommée pour les besoins de fonctionnement des activités tertiaires au sein de l'entité fonctionnelle assujettie (EFA) pour l'année de référence.

L'année de référence :

• Soit est comprise entre 2010 et 2019, soit correspond à la première année pleine d'exploitation dont les consommations énergétiques sont remontées sur la plateforme OPERAT.

• Doit comporter 12 mois consécutifs. Les dates de début et de fin de l'année de référence doivent être précisées sur la plateforme OPERAT.

À noter

En l'absence de choix d'année de référence avant le 30 septembre 2027, la consommation de référence correspond à la consommation de la première année pleine d'exploitation dont les consommations énergétiques sont remontées sur la plateforme OPERAT.

Les données de consommations énergétiques détaillées :

• Doivent être fournies à partir de factures ou tout autre moyen approprié d'effet équivalent

• Doivent être mesurées ou affectées par répartition (par exemple : pour une consommation donnée d'un bâtiment, au prorata de la surface tertiaire soumise aux obligations)

• Sont complétées par la surface correspondante, en particulier s'il y a eu une évolution de la surface soumise à l'obligationentre l'année de référence et la première remontée de données de consommations énergétiques annuelles

Pour les bâtiments neufs, la consommation énergétique de référence établie sur la base de la première année pleine d'exploitation peut être corrigée à l'issue de la phase de mise en service et de réglage des systèmes techniques du bâtiment. Cette correction doit être effectuée dans un délai de 3 ans après la date de réception du bâtiment.

La consommation énergétique de référence des locaux tertiaires soumis à l'obligation :

• Est exprimée en kWh/m²/an de surface de consommation énergétique

• Est ajustée en fonction des variations climatiques par la plateforme OPERAT (en fonction de la station météorologique du département la plus appropriée choisie par le déclarant ou, à défaut, par OPERAT)

• Est notée Créf

• Peut être reconstituée pour les EFA qui comprennent d'autres activités ne relevant pas du secteur tertiaire soumis à l'obligation et qui ne bénéficient pas de données de consommation d'énergie différenciées entre les différents locaux. Cette reconstitution s'établit sur la base de la caractérisation de la situation existante et sa comparaison avec des données d'activités historiques.

À noter

Sur demande de l'administration (par exemple le préfet), l'entreprise soumise à l'obligation doit pouvoir fournir les justificatifs des consommations d'énergie de l'année de référence (factures, etc.), dans un délai de 3 mois. Ces informations peuvent être fournies en masquant toutes informations contractuelles et tarifaires qu'elles comportent.

En cas d'occupation partielle des entités fonctionnelles assujetties (EFA), il est permis de reconstituer la consommation énergétique de référence par l'application des ratios de consommation d'énergie finale, exprimés en kWh/m², des parties exploitées aux parties non exploitées. Les éléments explicatifs de reconstitution doivent être renseignés ou importés sur OPERAT.

Valeur absolue

L'objectif de niveau de consommation d'énergie finale en valeur absolue est :

• Déterminé automatiquement par la plateforme OPERAT, pour chaque catégorie d'activité recensée, et pour l'ensemble de ses usages énergétiques

• Exprimé en kWh/m²/an de surface de consommations énergétiques

• Noté Cabs

• Déterminé pour 2030, 2040 et 2050

À noter

Ce niveau de consommation exprimé en valeur absolue Cabs est égal à la somme de deux composantes d'usages de l'énergie, respectivement relatives :

• À l'ambiance thermique générale et à la ventilation des locaux (« CVC « )

• Aux usages spécifiques énergétiques propres à l'activité et aux autres usages immobiliers tels que la production d'eau chaude sanitaire et d'éclairage (« USE »)

Objectifs en cas de changement d'activité tertiaire

En cas de changement de nature d'une activité tertiaire dans une entité fonctionnelle assujettie (EFA), les nouveaux objectifs de consommation d'énergie finale à prendre en considération pour l'application de l'obligation sont les suivants :

• L'objectif en valeur relative, aux horizons 2030, 2040 et 2050, établi sur la base du niveau de consommation de référence initial, auquel est appliqué le rapport entre les niveaux de consommation fixés en valeur absolue, d'une part, pour la nouvelle activité, d'autre part, pour l'activité précédente

• L'objectif en valeur absolue aux mêmes horizons, correspondant à la nouvelle activité

À noter

Ces objectifs sont calculés automatiquement par la plateforme OPERAT sur laquelle les déclarations de consommation énergétique doivent être effectuées. Afin d'être en conformité, un bâtiment doit atteindre au moins l'un des 2 objectifs.

Lors d'un nouveau contrat de bail ou d'une acquisition, les personnes nouvellement soumises à l'obligation peuvent bénéficier de la prise en compte des consommations de l'année de référence. Elles doivent déclarer la ou les EFA auxquelles ils succèdent, en renseignant les éléments suivants dans OPERAT :

• Numéro d'identification de ces EFA provenant de la plateforme OPERAT, fourni par les personnes auxquels ils succèdent

• Surfaces concernées pour chaque EFA à laquelle ils succèdent

• Date de début de propriété

À défaut, l'année de référence ne pourra pas être antérieure à la date à laquelle le changement de la personne soumise à l'obligation a eu lieu.

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Agence de la transition écologique (Ademe)

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Conditions générales de modulation

Ces objectifs peuvent être modulés en fonction des éléments suivants :

• Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments concernés

• Changement de l'activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité. Par exemple : un changement de l'amplitude horaire d'accueil du public peut modifier considérablement la quantité d'énergie dépensée par le bâtiment.

• Coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d'énergie finale. Cela doit être justifié sur la base d'une argumentation technique et financière.

La modulation des objectifs de réduction de consommation d'énergie finale pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales peut être mise en œuvre lorsque certaines actions susceptibles de contribuer à l'atteinte de l'objectif :

• Font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos couvert du bâtiment

• Entraînent des modifications importantes de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour les :

  • Monuments historiques classés ou inscrits, sites patrimoniaux remarquables ou abords des monuments historiques

  • Sites inscrits ou classés

  • Constructions faisant l'objet de réglementations relatives à leur aspect extérieur et aux conditions d'alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l'aménagement de leurs abords

  • Bâtiments, immeubles ou ensembles architecturaux ayant reçu le

  • label « Architecture contemporaine remarquable »

• Ne sont pas conformes à toutes autres servitudes relatives notamment au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l'aspect des façades et à leur implantation

La modulation des objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale en fonction du volume d'activité est mise en œuvre à partir des indicateurs d'intensité d'usage de référence spécifiques à chaque catégorie d'activités. Elle est automatiquement effectuée par OPERAT.

Justification des modulations par un dossier technique

Contenu du dossier technique

La modulation des objectifs de réduction de consommation d'énergie finale fait l'objet d'un dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire ou du preneur. Il doit présenter les justifications de ces modulations.

À noter

Les modulations basées uniquement sur le volume de l'activité ne nécessitent pas la constitution d'un dossier technique et sont établies automatiquement par OPERAT.

Le dossier technique est notamment établi pour justifier les modulations des objectifs de réduction de consommation énergétique, qui couvrent tous les usages énergétiques des bâtiments : chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage, eau chaude sanitaire et tous les autres usages spécifiques à l'activité ou les activités concernées, ainsi que les actions de sensibilisation portant sur des usages économes en énergie.

Le dossier technique comprend :

• Une étude énergétique portant sur les actions d'amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment se traduisant par une réduction des consommations d'énergie finale et des émissions de gaz à effets de serre correspondantes.

• Une étude énergétique portant sur les actions visant à réduire les consommations des équipements liés aux usages spécifiques.

• Une identification des actions portant sur l'adaptation des locaux à un usage économe en énergie et sur le comportement des occupants

• Un programme d'actions permettant d'atteindre l'objectif, qui s'appuie sur l'ensemble des leviers d'actions existants (performance énergétique des bâtiments, adaptation des locaux à un usage économe en énergie, etc.)

Le dossier technique peut être complété, en fonction de la nature des modulations dont il fait l'objet, par :

• Pour les justifications de contraintes techniques, la note technique spécifique justifiant la modulation des objectifs

• Pour les justifications de contraintes architecturales ou patrimoniales, l'avis circonstancié justifiant la modulation des objectifs

• En cas de disproportion manifeste du coût des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommations d'énergie finale, la note de calcul des temps de retour brut sur investissement du programme d'actions d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment, justifiant de la modulation des objectifs

À savoir

Les principaux éléments justificatifs de modulation des objectifs ou de non atteinte des objectifs sont récapitulés de façon synthétique dans un tableau standardisé au format CSV dont le contenu est

disponible dans un arrêté (annexe IV)

. Ce fichier doit être enregistré sur OPERAT.

Un modèle de dossier technique est disponible à la même annexe.

Études énergétiques

Les 2 études énergétiques doivent être réalisées par un ou des prestataires ou personnel justifiant de compétences en énergétique du bâtiment, des équipements et des procédés exploités au sein du ou des locaux à usage tertiaire concernés. Ils peuvent être notamment :

• Un prestataire externe ou un personnel interne compétent pour effectuer un audit énergétique, conformément aux

• critères définis dans un arrêté (annexe)

• Un bureau d'étude ou un ingénieur-conseil, notamment pour l'étude énergétique portant sur les actions visant à réduire les consommations des équipements liés aux usages spécifiques

• Un architecte, notamment pour les justifications pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales.

Les contenus des 2 études énergétiques sont détaillés dans un

Identification des actions

L'identification des actions portant sur l'adaptation des locaux à un usage économe en énergie et sur le comportement des occupants comporte :

• Un descriptif sommaire de la configuration de référence du bâtiment et de l'aménagement des locaux, ainsi que de l'usage de ces locaux

• Une identification des aménagements possibles des locaux et des postes de travail, des évolutions des comportements, des organisations et des réglages techniques qui permettraient de contribuer à un usage économe en énergie. Elle doit également comporter une évaluation des gains énergétiques potentiels sur chacun des postes de consommations d'énergie concernés.

Programme d'actions

Le programme d'actions a pour objectifs de :

• Récapituler pour chacun des leviers d'actions principaux, les actions qui ont déjà été réalisées et celles qui sont programmées avec une indication de leur échéance prévisionnelle de réalisation. Ils doivent tous être mobilisés pour que la modulation puisse être accordée.

• Quantifier les gains énergétiques et en émissions de gaz à effets de serre déjà obtenus à partir des actions déjà réalisées et évaluer ceux attendus des actions restant à mettre en œuvre

• Identifier pour chaque action prévue si elle est de la responsabilité du propriétaire et/ou du preneur

Rappel

Les leviers d'actions principaux destinés à atteindre les objectifs de réduction de la consommation d'énergie des bâtiments tertiaires portent notamment sur :

• La performance énergétique des bâtiments

• L'installation d'équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements

• Les modalités d'exploitation des équipements

• L'adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants

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Agence de la transition écologique (Ademe)

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Spécificités de certaines modulations

Certaines modulations sont soumises à des règles spécifiques :

Raisons techniques, architecturales ou patrimoniales

La modulation des objectifs en fonction de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales concerne les actions :

• D'amélioration de l'efficacité énergétique et environnementale du bâtiment

• D'adaptation des locaux à un usage économe en énergie dans lequel sont hébergés les activités tertiaires

Les personnes soumises à l'obligation doivent justifier cette modulation des objectifs sur la base de l'étude énergétique portant sur les actions d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment, qui fait partie du dossier technique.

Pour les justifications de contraintes techniques, les personnes soumises à l'obligation doivent s'appuyer sur une note technique spécifique élaborée par un professionnel compétent dans les domaines des actions d'amélioration de la performance énergétique à réaliser. Ce professionnel compétent peut être : un architecte, un bureau d'études qualifié ou tout autre référent technique, y compris interne.

Pour les justifications de contraintes architecturales ou patrimoniales, les personnes soumises à l'obligation doivent solliciter l'avis circonstancié :

• Pour les monuments historiques classés, d'un architecte en chef des monuments historiques ou d'un architecte titulaire du diplôme de spécialisation et d'approfondissement en architecture mention "architecture et patrimoine" ou de tout autre diplôme reconnu de niveau équivalent

• D'un architecte, pour les monuments historiques inscrits, les immeubles situés en site patrimonial remarquable ou en abords de monuments historiques, les immeubles ayant reçu le label « Qualité architecturale » et les immeubles protégés ou soumis à prescription architecturale

Volume d'activité

La modulation des objectifs en fonction du volume de l'activité est effectuée automatiquement par la plateforme OPERAT dans les conditions suivantes :

• La personne soumise à l'obligation renseigne sur la plateforme de recueil et de suivi, les valeurs des indicateurs d'intensité d'usage relatifs aux activités hébergées. Leur validation par la personne soumise à l'obligation vaut engagement sur l'honneur et les documents justifiant ces valeurs sont mis à disposition des services de l'Etat sur simple demande

• La plateforme OPERAT fixe le nouveau niveau de consommation Cabs (objectif en valeur absolue) modulé

• La plateforme OPERAT procède ensuite automatiquement, à chaque déclaration, à la modulation du niveau de consommation d'énergie finale Crelat (objectif en valeur relative), pour chacune des échéances décennales

Un test de cohérence comparatif entre les indicateurs d'intensité d'usage de la consommation de référence et la consommation de référence Créf est réalisé automatiquement par la plateforme OPERAT. En cas d'écart notable de l'objectif modulé Crelat par rapport à ces deux valeurs comparatives, l'autorité administrative pourra procéder à une vérification plus poussée des informations recueillies sur la plateforme.

Le changement de la valeur des indicateurs d'intensité d'usage et les justificatifs associés sont historiés sur la plateforme de recueil et de suivi.

Disproportion manifeste du coût des actions par rapport aux avantages attendus

La disproportion manifeste du coût des actions de réduction de la consommation énergétique, pour atteindre l'un des objectifs, par rapport aux avantages attendus en matière de consommation d'énergie finale, peut être invoquée uniquement sur la base d'un calcul.

Il faut pour cela que le temps estimé de retour brut sur investissement du coût global d'un des leviers d'actions d'amélioration de la performance énergétique et environnementale des bâtiments, déduction faite des aides financières perceptibles, soit supérieur à :

• 30 ans pour les actions de rénovation relatives à l'amélioration de l'efficacité énergétique et environnementale des bâtiments portant sur leur enveloppe (parties du bâtiment qui isolent contre les intempéries et gardent l’air frais à l’intérieur : toit, murs, y compris les portes et les fenêtres, et éléments imperméabilisants au-dessous du niveau du sol).

• 15 ans pour les travaux de renouvellement des équipements énergétiques du bâtiment (hors consommables : ampoules et autres pièces de rechange dans le cadre de l'entretien courant des équipements)

• 10 ans pour la mise en place de système d'optimisation et d'exploitation des systèmes et équipements, visant la gestion, la régulation, et l'optimisation en exploitation des équipements énergétiques

Le calcul du temps de retour brut sur investissement de chacun des leviers d'actions doit être effectué indépendamment de l'engagement des autres leviers d'actions.

Lorsque la disproportion manifeste du coût est établie, une optimisation de la répartition du coût global des actions et des gains énergétiques doit être recherchée entre chacun des 3 leviers d'actions (amélioration de l'efficacité énergétique et environnementale, renouvellement des équipements énergétiques, système d'optimisation et d'exploitation des systèmes et équipements).

Les objectifs de réduction des consommations d'énergie peuvent être modulés sur la base :

• D'une étude technique et énergétique qui évalue le différentiel entre le niveau du scénario thermique permettant d'atteindre le niveau de consommation cible Cabs

• D'un scénario thermique modulé permettant de respecter les valeurs seuils des temps de retour brut sur investissement définies pour chacun des leviers d'actions

À noter

Lorsque les EFA sont situées sur la même unité foncière ou sur le même site que des activités non-tertiaires, la personne soumise à l'obligation peut également compléter les justificatifs qu'il apporte sur la modulation pour disproportion économique par des résultats de réduction des consommations d'énergie globale obtenue à l'échelle du site ou de l'unité foncière. Ces résultats doivent s'appuyer sur des preuves tangibles.

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Agence de la transition écologique (Ademe)

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Déclaration des modulations sur OPERAT

Les modulations doivent être déclarées sur OPERAT au maximum 5 ans après la première échéance de remontée de consommations de chaque décennie. Par exemple : au plus tard le 30 septembre 2027 pour la décennie 2020, la première échéance ayant été le 30 septembre 2022 pour les consommations relatives à l'année 2020.

Elles peuvent être mises à jour à tout moment.

Les principaux éléments justificatifs de modulation des objectifs sont contrôlés sur la plateforme de recueil et de suivi. Sur demande de l'autorité administrative (par exemple la préfecture), la personne soumise à l'obligation doit fournir le dossier technique de modulation des objectifs sous 15 jours afin qu'une vérification plus poussée des justificatifs de modulation des objectifs soit effectuée.

Absence de déclaration de consommation d'énergie

Le préfet peut mettre en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le preneur, de respecter ses obligations dans un délai de 3 mois. Cela s'applique en cas d'absence non justifiée de transmission sur OPERAT, par le propriétaire et, s'il est concerné, par le preneur soumis à l'obligation de déclaration des informations liées à la réduction de consommation.

En l'absence de transmission des données sur OPERAT à la suite des mises en demeure, la personne soumise à l'obligation s'expose à des sanctions.

Absence d'atteinte des objectifs

En cas de non-respect non justifié de l'un des objectifs de réduction de consommation, le préfet peut mettre en demeure les personnes soumises à l'obligation d'établir un programme d'actions respectant leurs obligations et de s'engager à le respecter.

Ce programme d'actions, établi conjointement par le propriétaire et, s'ils sont concernés, le ou les preneurs, mentionne les actions dont chacune des parties est responsable et comprend un échéancier prévisionnel de réalisation et un plan de financement. Il est soumis au préfet pour approbation.

Préfecture

À défaut de transmission du programme d'actions dans un délai de 6 mois après sa première mise en demeure, le préfet peut mettre en demeure individuellement le propriétaire et, s'il est concerné, le preneur d'établir chacun leur programme d'actions. Celui-ci doit être en conformité avec leurs obligations respectives. Il doit être transmis dans un délai de 3 mois.

Si le programme d'actions n'est pas transmis dans le délai prévu, il sera procédé à une publication sur un site internet des services de l'État (par exemple la préfecture) du document retraçant les mises en demeure restées sans effet. Chaque programme d'actions est soumis au préfet pour approbation.

En l'absence non justifiée de dépôt d'un programme d'actions auprès du préfet à la suite de cette seconde mise en demeure, celui-ci peut prononcer une amende administrative au plus égale à 1 500 € pour les personnes physiques et à 7 500 € pour les personnes morales.

À noter

Lorsque la personne soumise à l'obligation ne se conforme pas au programme d'actions, le préfet peut engager une procédure contradictoire à l'issue de laquelle un constat de carence peut être établi.

La carence de la personne soumise à l'obligation est prononcée par un arrêté motivé du préfet qui prévoit sa publication sur un site internet des services de l'État (par exemple la préfecture). Sur ce fondement, le préfet peut prononcer une amende administrative au plus égale à 1 500 € pour les personnes physiques et 7 500 € pour les personnes morales. Cette amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés.

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