Bail commercial : fixer et réviser le loyer

Révision triennale (révision légale)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

À quel moment a lieu la révision triennale ?

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

• Entrée du locataire dans les locaux

• Renouvellement d'un bail précédent

• Prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.

La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.

Quel indice est utilisé pour la révision triennale ?

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

• Indice trimestriel des loyers commerciaux

• (ILC
) pour les activités commerciales ou artisanales

• Indice des loyers des activités tertiaires (

• ILAT
) pour les autres activités.

À savoir

L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

Première révision du loyer

La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Exemple

Un bail est signé le 1^er octobre 2019 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1^er octobre 2022.

= 500 € x (indice du 2^e trimestre 2022/indice du 2^e trimestre 2019)

= 500 € x (123,65 / 115,21)

= 500 € x (1+7,33 %)

= 536,65 €

Révisions ultérieures

De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.

Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s'est appliqué.

Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.

La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).

Exemple

Un bail est signé le 1^er juin 2015 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'

ILC

. Lors de la première révision en juin 2018, le loyer est fixé à 519,42 €. Lors de la 2^e révision triennale du 1^er juin 2021, il faut appliquer la formule de calcul :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)

= Loyer en cours x (indice du 2^e trimestre 2021 / indice du 2^e trimestre 2018 )

= 519,42 x (118,41/112,59)

= 546,26 €

Déplafonnement de la révision triennale

La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux

Le bailleur pourra demander un déplafonnement du loyer dans l'un des cas suivants :

• Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, rue devenue piétonne, etc)

• Disposition relative à la durée du bail

• Changement d'activité (appelée ) dans le bail effectué par le locataire

Dans ces différents cas, le montant du loyer pourra correspondre à la valeur locative des locaux.

La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :

• Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...)

• Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)

• Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété

• Facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple)

• Prix pratiqués dans le voisinage.

Attention

L'augmentation du loyer suite au déplafonnement ne peut pas être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. On appelle cela le lissage du loyer.

Clause d'échelle mobile

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence (professionnels) mentionné dans le contrat.

L'indice est différent selon l'activité exercée :

• Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux

• (ILC
).

• Pour les autres activités : l'indice des loyers des activités tertiaires (

• ILAT
)

L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.

La périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais en pratique la révision du loyer a souvent lieu chaque année.

Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (appelé bailleur).

Protection contre une variation trop forte du loyer

Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer. Le juge le fixera alors à la valeur locative.

Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10  %du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Clause-recette

La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.

En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).

Cette disposition est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.

Plafonnement du loyer du bail renouvelé

Le plafonnement du loyer renouvelé signifie que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'

La règle du plafonnement s'applique dans les 2 cas suivants :

• Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l'expiration du bail : ce renouvellement s'effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d'expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant

• Lorsque le bail se poursuit au-delà de 9 ans tacitement (sans que le propriétaire ou le locataire ne réagisse) sans dépasser 12 ans.

Les parties peuvent décider d'exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement.

Déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. Le loyer déplafonné est alors fixé à la valeur locative.

Le plafonnement est écarté pour laisser place au déplafonnement si la valeur locative a changé ou en fonction de la durée du bail ou de la nature des locaux loués.

Déplafonnement lié à la durée du bail

Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative.

Le loyer est également déplafonné lorsque le bail s'est poursuivi au-delà d'une durée en raison de l'inaction des parties. En pratique, cela correspond à la situation où les parties n'ont pas donné congé ou n'ont pas demandé le renouvellement du bail.

Déplafonnements liés à des modifications notables

Plusieurs éléments permettent de déterminer la valeur locative d'un loyer renouvelé :

• Caractéristiques du local

• Destination des lieux

• Obligations respectives des parties

• Facteurs locaux de commercialité

• Améliorations importantes apportées aux lieux loués

La modification d'un seul de ces éléments peut justifier le déplafonnement du loyer. Cette modification doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante. C'est le juge qui apprécie au cas par cas l'existence de cette modification.

Exemple

Le loyer peut être déplafonné lorsque les locaux loués sont modifiés ou étendus. C'est le cas lorsque le bailleur ajoute une surface supplémentaire ou une cave aux locaux loués.

Un changement d'activité commerciale peut aussi autoriser le déplafonnement du loyer. Par exemple, le loyer d'un commerce de bar-tabac qui a obtenu en cours de bail, l'autorisation du bailleur de vendre « tous produits de téléphonie », peut être déplafonné lors du renouvellement.